Hiện nay có đến hơn 600 khu đất với gần 3.600 ha tại TPHCM hiện tắc nghẽn pháp lý. Điều này khiến nguồn cung nhà ở TPHCM ở phân khúc giá vừa túi tiền càng khan hiếm. Bài viết phân tích thực trạng, áp lực nguồn cung và đề xuất giải pháp khơi thông quỹ đất, mở ra triển vọng phát triển bền vững.
Xem thêm các tin tức hằng ngày về bất động sản TPHCM tại đây.
Trước bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi tích cực, câu chuyện quỹ đất chưa khai thác tại TP HCM trở thành điểm nghẽn lớn. Theo HoREA, từ năm 2021 đến nay, hàng trăm dự án bị vướng pháp lý, khiến nguồn cung nhà ở TPHCM ở phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội gần như không có. Để giải quyết tình trạng này, cần một lộ trình rõ ràng, đồng bộ giữa chính quyền và doanh nghiệp.
1. Bức tranh quỹ đất bị vướng ảnh hưởng đến mức độ phát triển nhà ở TPHCM
1.1 Thống kê quỹ đất vướng pháp lý
HoREA cho biết, TP HCM đang tạm giữ 616 khu đất với tổng diện tích gần 3.600 ha. Trong đó có 121 dự án đã có quyền sử dụng đất và 159 dự án chờ cấp phép. Diện tích này tương đương 5 lần Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhưng chưa thể đưa vào phát triển nhà ở TPHCM.
Mỗi khu đất vướng mắc là mảnh ghép dang dở của bức tranh phát triển đô thị. Số lượng dự án bị ách tắc không chỉ lãng phí tài nguyên đất đai mà còn làm giảm nguồn thu ngân sách. Hệ quả là phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và xã hội ngày càng gia giảm.
1.2 Nguyên nhân chính gây ách tắc nguồn cung nhà ở TPHCM
Phần lớn vướng mắc xuất phát từ quy trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài. Nhiều dự án phải chờ ý kiến của Sở QH-KT và Bộ Xây dựng. Thêm vào đó, thủ tục thẩm định môi trường, giải phóng mặt bằng làm chậm tiến độ cấp sổ đỏ.
Một số chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, không thể hoàn thiện hồ sơ theo quy định mới của Luật Đất đai và Nhà ở. Việc chưa xác định rõ nghĩa vụ tài chính bổ sung cũng là rào cản lớn. Hệ quả là quỹ đất nằm “đắp chiếu” khiến nhà ở TPHCM không đáp ứng được nhu cầu cấp bách.
2. Áp lực nguồn cung nhà ở TPHCM
2.1 Thiếu vắng nhà ở giá vừa túi tiền
Từ năm 2021 đến nay, TP HCM không còn dự án nhà ở thương mại dưới 30 triệu đồng/m². Trong nửa đầu 2025, chỉ có 4 dự án phân khúc cao cấp đủ điều kiện huy động vốn. Sự mất cân bằng này đẩy giá căn hộ trung bình lên 90 triệu đồng/m², vượt xa khả năng tài chính đa số người dân.
Trong khi đó, diện tích nhà ở xã hội mới hoàn thành 205.000 m² đạt 11,7% kế hoạch. Hàng nghìn hộ thu nhập thấp và công chức khó tiếp cận nhà ở TPHCM, dẫn đến hiện tượng đi thuê dài hạn và tụt hậu về chất lượng cuộc sống.
2.2 Hậu quả phân khúc cao cấp nhà ở TPHCM áp đảo
Kiểm soát rủi ro tín dụng, ngân hàng hạn chế cho vay phân khúc cao cấp. Chủ đầu tư xoay sang sản phẩm lợi nhuận cao, bỏ qua nhu cầu nhà ở vừa túi tiền. Kết quả là bức tranh nhà ở tại TPHCM mất cân đối, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng giá.
Mặt khác, thiếu quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ cũng làm giảm tính linh hoạt của thị trường. Dòng tiền đầu cơ đổ vào phân khúc cao cấp, tăng nguy cơ “lướt sóng” và tạo áp lực lên giá thuê, khiến người lao động trẻ chật vật về chỗ ở.
3. Giải pháp “mở kho” quỹ đất để phát triển
3.1 Đề xuất thí điểm và rà soát quỹ đất
HoREA kiến nghị UBND TP HCM nhanh chóng rà soát 616 khu đất, phân loại theo tình trạng pháp lý. Ưu tiên 371 khu nằm trong địa giới cũ, sớm đưa 121 dự án đã có sổ đỏ vào thí điểm. Bước tiếp theo là xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đủ năng lực.
Việc thí điểm này cần triển khai minh bạch, có lộ trình rõ ràng. UBND TP HCM phối hợp với Sở Xây dựng và Sở TN-MT để rút gọn thủ tục hành chính. Khi quỹ đất được khơi thông, nhà ở TPHCM phân khúc giá vừa túi tiền sẽ được hồi phục.
3.2 Cơ chế phối hợp Nhà nước – doanh nghiệp
Để tháo gỡ vướng mắc, cần xây dựng cơ chế “một cửa” liên thông giữa các sở, ngành. Chủ đầu tư mạnh tài chính, uy tín sẽ được hỗ trợ nhanh chóng trong khâu thẩm định. Hình thức PPP (đối tác công – tư) có thể áp dụng để huy động vốn đầu tư hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội.
Doanh nghiệp bất động sản cần tích cực tham gia chương trình phát triển 100.000 căn hộ xã hội giai đoạn 2021-2025. TP HCM nên miễn, giảm tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ. Sự đồng bộ giữa Nhà nước và doanh nghiệp bảo đảm tiến độ triển khai nhà ở TPHCM.
Kết luận
Tháo gỡ rào cản pháp lý cho hơn 600 khu đất là bước đi then chốt để khơi thông nguồn cung nhà ở TPHCM. Những đề xuất của HoREA từ rà soát quỹ đất đến thí điểm dự án giúp nhanh chóng gia tăng sản phẩm giá vừa túi tiền và xã hội.
