Sau quãng thời gian điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát đi những tín hiệu hồi phục rõ nét. Dù chưa xuất hiện các đợt tăng trưởng nóng, giai đoạn khó khăn nhất được đánh giá là đã qua. Thị trường hiện nay đang từng bước lấy lại nhịp vận động ổn định hơn. Năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm tái cấu trúc để hướng tới chu kỳ tăng trưởng bền vững.
Thị trường bất động sản đã vượt đáy chu kỳ suy giảm
Theo đánh giá của giới chuyên gia, bất động sản Việt Nam đã vượt qua “đáy” của chu kỳ suy giảm. Thị trường đang trên đà phục hồi tương đối vững.
Chia sẻ trên báo Lao Động, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết sự hồi phục hiện nay chưa đồng đều. Nhiều điểm nghẽn mang tính cơ cấu vẫn còn tồn tại.
Lệch pha nguồn cung là điểm nghẽn lớn của thị trường
Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung.
Quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm mang lại lợi nhuận cao. Các dự án nhà ở thương mại cao cấp vì thế chiếm tỷ trọng lớn.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của số đông người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, tiếp tục thiếu hụt. Ở chiều ngược lại, phân khúc giá cao chủ yếu phục vụ giới đầu tư, kinh doanh và đầu cơ.
Hoạt động mua đi bán lại diễn ra phổ biến. Điều này làm giảm chất lượng tăng trưởng và tính bền vững của thị trường trong dài hạn.
Giai đoạn 2026–2027 là thời điểm tái cấu trúc mạnh mẽ
Theo Chủ tịch VARS, những bất cập hiện nay không mang tính cố hữu.
Trong giai đoạn 2026–2027, Chính phủ dự kiến triển khai đồng loạt các giải pháp cải cách:
Hoàn thiện thể chế pháp luật
Tăng cường kỷ cương thị trường
Đẩy mạnh chuyển đổi số
Siết chặt công tác quản lý
Các điểm nghẽn sẽ từng bước được tháo gỡ. Thị trường không suy yếu mà đang tự điều chỉnh để phù hợp với chu kỳ mới.
Hành vi người mua dịch chuyển về nhu cầu ở thực
Dữ liệu thị trường cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam, bất động sản đang dịch chuyển mạnh sang phục vụ nhu cầu ở thực.
Thống kê tháng 11/2025 cho thấy:
Mức độ quan tâm căn hộ chung cư tăng 3%
Nhà riêng tăng 1%
Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu tư cao sụt giảm mạnh:
Đất nền giảm 22%
Nhà phố giảm 3%
Biệt thự giảm 8%
PropertyGuru Vietnam dự báo căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026.
Không phải dự án tái cấu trúc nào cũng duy trì được thanh khoản
Dù thị trường chung ổn định hơn, không phải sản phẩm nào cũng giữ được thanh khoản.
Các dự án có rủi ro cao bao gồm:
Pháp lý chưa hoàn chỉnh
Vị trí xa trung tâm
Hạ tầng kết nối hạn chế
Thiếu tiện ích sống thực chất
Những sản phẩm này có nguy cơ chững giao dịch, ngay cả khi thị trường phục hồi.
Nguồn cung năm 2026 phân hóa mạnh giữa Hà Nội và TP. HCM
Ở góc độ nguồn cung, ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét.
Tại Hà Nội:
Nguồn cung dự kiến khoảng 35.000 căn hộ
Toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang
Giá bán tiếp tục tăng ổn định
Sự khác biệt giữa các khu vực ngày càng rõ
Tại TP. HCM:
Dự kiến có khoảng 17.200 căn hộ mở bán mới
Chủ yếu tại các đại đô thị có pháp lý hoàn thiện
Giá bán được kỳ vọng tiếp tục đi lên
Khu vực trung tâm vẫn khan hiếm nguồn cung
Theo ông Tiến, năm 2026 Hà Nội giữ nhịp ổn định, trong khi TP. HCM bắt đầu bước vào chu kỳ tăng tốc mới.
Giai đoạn củng cố niềm tin cho tăng trưởng dài hạn
Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng năm 2026 sẽ không xuất hiện những “cơn sóng lớn”.
Thay vào đó, đây là giai đoạn củng cố niềm tin và tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức:
Nguy cơ lạm phát quay trở lại
Chênh lệch tiến độ giải ngân đầu tư công
Khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp
Tâm lý chờ đợi của người mua
Những yếu tố tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản 2026
Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, năm 2026 hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi.
Nguồn cung được kỳ vọng gia tăng với cơ cấu đa dạng hơn. Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được thúc đẩy triển khai và chuẩn bị mở bán.
Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn được khởi công và đưa vào khai thác. Điều này không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy phát triển mô hình TOD.
Mặt bằng lãi suất dự báo duy trì ổn định. Chính sách điều hành tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Hành lang pháp lý trong lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản ngày càng rõ ràng. Đây là yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin của người mua và nhà đầu tư.
Thách thức mới trong giai đoạn tái cấu trúc
Bên cạnh triển vọng tích cực, năm 2026 cũng đặt ra hai bài toán lớn.
Thứ nhất, nguồn cung tăng nhanh buộc chủ đầu tư phải xây dựng chiến lược sản phẩm và giá bán hợp lý để đảm bảo khả năng hấp thụ.
Thứ hai, bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực với mức điều chỉnh tăng sẽ tạo áp lực đáng kể lên chi phí đầu tư.
Ở góc nhìn dài hạn, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng thị trường đang vận hành theo logic bền vững hơn. Doanh nghiệp và nhà đầu tư đều thận trọng, thực tế hơn trong các quyết định.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản năm 2026 được xác định là giai đoạn tái cấu trúc quan trọng để hình thành chu kỳ tăng trưởng bền vững. Sự điều chỉnh về nguồn cung, hành vi người mua và chính sách vĩ mô sẽ định hình diện mạo mới cho thị trường.
Trong bối cảnh này, những dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với hạ tầng đồng bộ sẽ giữ vai trò chủ đạo. Đây cũng là thời điểm để thị trường phát triển ổn định hơn, giảm rủi ro và hướng tới giá trị dài hạn.
