Tình hình giá nhà đất tăng tiếp tục diễn biến chậm, chưa bứt phá nhưng vượt tầm tài chính nhiều gia đình. Bài viết này sẽ nhóm tình hình thị trường bất động sản TP.HCM hiện tại thành 3 góc nhìn: tình hình phục hồi, nguyên nhân đẩy giá và chính sách kiểm soát, hỗ trợ người mua an cư.
Cập nhật tin tức mới nhất về tình hình bất động sản tại TPHCM (Bình Dương, Vũng Tàu sau sáp nhập) tại đây
Thị trường phục hồi, giá nhà biến động nhẹ
Tốc độ phục hồi thị trường nhà ở tại TPHCM
Trong quý II/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 14 dự án nhà ở. Những dự án này có tổng diện tích lên đến hơn 300.000 m², mức đầu tư hơn 15.000 tỷ đồng. Dù nguồn cung cải thiện, thị trường chỉ ghi nhận giá nhà đất tăng nhẹ ở phân khúc cao cấp. Tốc độ phục hồi chậm phản ánh sự thận trọng của chủ đầu tư trước biến động chính sách.
Số lượng dự án triển khai hiện đạt 31, quy mô hơn 20.000 căn hộ với tổng sàn xây dựng 2 triệu m². Tuy nhiên, việc thiếu các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hạn chế khả năng hạ nhiệt giá nhà đất tăng. Phân khúc nhà ở xã hội mới chỉ có 4 dự án, tương ứng 2.874 căn hộ.
Giá nhà đất tăng tại TPHCM nửa đầu 2025
Doanh thu kinh doanh bất động sản 5 tháng đầu 2025 đạt 117.314 tỷ đồng. Con số này tăng 12% so cùng kỳ 2024 cho thấy người mua vẫn quan tâm. Song, báo cáo khẳng định “phục hồi nhưng chưa đột phá”: giá nhà tăng nhẹ chủ yếu do điều chỉnh bảng giá mới, không phải cú sốc thị trường.
Hai tỉnh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM được kỳ vọng kích thích nguồn cầu. Tuy nhiên, dòng vốn đầu tư tập trung vào phát triển hạ tầng hơn là mở rộng quỹ đất nhà ở. Kết quả là dù nhu cầu cao, giá nhà đất tăng vẫn chưa bộc phát mạnh mẽ.
Chính sách đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và tín dụng mới hiệu lực từ 1/8/2024 được dự báo tiếp tục hỗ trợ thị trường. Song, giá nhà đất tăng sẽ phụ thuộc vào tiến độ giải ngân nguồn cung dự án và khả năng kiểm soát chi phí đầu vào.
Nguyên nhân giá nhà đất vượt khả năng tài chính
Theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng: nguồn cung cải thiện nhưng vẫn thiếu trầm trọng sản phẩm giá phù hợp, dẫn đến giá nhà tăng ở phân khúc cao cấp. Cơ cấu các dự án chưa cân bằng và chủ yếu vẫ còn tập trung vào lợi nhuận. Yếu tố này dẫn đến bỏ ngỏ nhu cầu thực của người thu nhập trung bình.
Nguyên nhân chi phí đầu vào
Chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng và nhân công tăng liên tục. Nhà đầu tư truyền chi phí này sang khách hàng, khiến giá nhà đất tăng nhanh hơn mức thu nhập. Tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản từ kỳ vọng quy hoạch, sáp nhập càng đẩy giá mặt bằng.
Việc dùng dữ liệu giao dịch “nóng” để định giá đất gây méo mó thị trường. Mức giá tham chiếu cao dẫn đến chi phí đền bù, thuế và xác định giá đất tăng theo. Hệ quả là giá nhà đất tăng không phản ánh đúng giá trị thực, tạo rủi ro bong bóng và áp lực lên ngân sách địa phương.
Nguyên nhân tốc độ đô thị hóa thúc đẩy giá nhà đất tăng
Tốc độ đô thị hóa nhanh cùng tăng trưởng kinh tế giúp gia tăng nhu cầu an cư. Song, nếu giá nhà đất tăng tiếp tục vượt khả năng của người có thu nhập thấp và trung bình, nguy cơ xảy ra tình trạng “đi thuê dài hạn” sẽ gia tăng. Điều này làm giảm tính ổn định xã hội và tiềm năng phát triển bền vững.
Thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, giá vừa túi tiền khiến người mua vay ngân hàng với lãi cao. Gánh nặng tài chính tăng, làm cho giá nhà đất cũng tăng theo trở thành gánh nặng cho gia đình. Việc thiếu cân đối về chính sách nhà ở sẽ càng tạo áp lực cho thị trường.
Hậu quả và giải pháp kiểm soát giá nhà đất tăng
Để tránh rủi ro bong bóng, HoREA kiến nghị mở rộng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ xã hội giai đoạn 2021-2030 cần được đôn đốc triển khai. Chỉ khi sản phẩm đa dạng, giá nhà đất mới có thể chững lại.
Bên cạnh đó, cần sửa đổi bảng giá đất tham chiếu. Việc này giúp điều tiết giá nhà đất phù hợp thực tế, giảm áp lực thuế và đền bù. Hơn nữa, minh bạch thông tin quy hoạch hỗ trợ cân bằng kỳ vọng thị trường.
Chính quyền TP.HCM nên phối hợp mở cửa thủ tục cấp phép nhanh. Đồng thời, tháo gỡ vướng mắc pháp lý để bổ sung nguồn cung kịp thời. Khi dự án được khởi động, tỷ trọng sản phẩm gia tăng, góp phần kiềm chế giá nhà đất tăng. Cơ chế “một cửa” liên thông giữa các sở, ngành là then chốt.
Chính sách tín dụng ưu đãi phân khúc vừa túi tiền, lãi thấp giúp người mua tiếp cận nhà hơn. Việc này giảm áp lực vay tiêu dùng, đồng thời điều tiết giá nhà đất tăng ở phân khúc trên cho phân khúc thực. Cuối cùng, tăng cường kiểm soát hoạt động đầu cơ, siết chặt giao dịch ảo bằng cách giám sát dữ liệu lớn. Khi dòng tiền đầu cơ bị siết chặt, giá nhà đất sẽ sớm trở lại quỹ đạo ổn định. Điều này đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững về lâu dài.
Tăng nhưng không đột phá chính là dự báo cho giá nhà đất tăng tại TP.HCM và các vùng phụ cận sau sáp nhập. Thị trường cần nguồn cung cân đối, chính sách điều tiết giá đất và hỗ trợ tài chính cho người mua.
