Nguồn cung bất động sản đang bước vào giai đoạn xác định rõ ràng. Nguồn cung cấp mới gần như tập trung tuyệt đối vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Xu hướng này tạo người mua ở thực gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, quyền chi phối thị trường đang dần rơi vào tay một nhóm nhỏ doanh nghiệp lớn.
Nguồn cung cấp tập trung vào nhóm chủ lớn không được cung cấp
Theo số liệu từ One Mount Group, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới. Giá bán trung bình lên tới 86 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Toàn bộ bộ nguồn cung cấp này gần như chỉ xuất hiện ở hai phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong đó, căn hộ cao cấp sử dụng 62% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang sử dụng 38%. Phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.
Cơ sở cấu hình nguồn cho ngày tập tin có mức độ trung bình cao hơn. Năm chủ yếu đầu tư bao gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% tổng số lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội. Không nắm giữ nguồn hàng, nhóm này vẫn ghi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trung bình lên tới 86%.
Xu hướng tương thích nguồn cung cấp bất động sản tại TP.HCM
Tại TP.HCM, bức tranh thị trường không có nhiều điều khác biệt. Hơn 80% nguồn cung cấp căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Thị trường được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp lớn là Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes.
Tỷ lệ hấp thụ trung bình của nhóm này đạt khoảng 84%. Trường tài khoản vẫn được duy trì, dù bằng cách tiếp tục giá mới vẫn tiếp tục cao. Điều này cho thấy dòng tiền đang được tập trung vào các dự án lớn, mang lại hiệu quả kinh tế.
Phân khúc trung cấp, bình dân gần như biến mất
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nguồn cung mới hiện nay không còn dư địa cho phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn sản phẩm tung ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Người mua ở thực tế như vậy có ít lựa chọn. Báo cáo quý III/2025 của Hội Môi trường Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Riêng trong quý III, nhóm đầu tư cung cấp nguồn cung cấp lớn hơn 54% mới. Dù tỷ lệ này đã giảm so với các quý trước, trường vẫn được bố trí chi tiết. Danh sách các doanh nghiệp dẫn đầu bao gồm Masterise, Sun Group, VinGroup, Phát Đạt, Bcons và CapitaLand. Các phần còn lại thuộc về các doanh nghiệp nhỏ, với tỷ lệ Khiêm tốn.
Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ bình dân chỉ sử dụng nguồn cung cấp khoảng 6%. Phần lớn từ các dự án nhà ở xã hội. Tại Hà Nội và TP.HCM, có tới 80% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Cung cấp nguồn bất động ngày càng được xác định rõ ràng
Các chuyên gia cho rằng, nguồn cung cấp tập trung ở nhiều đô thị và ở các “ông lớn” đang cung cấp sản phẩm với giá tăng cao. Thị trường vì thiếu sản phẩm hoàng tử phục vụ nhu cầu ở thực tế.
Theo ông Trần Minh Tiến, nhóm người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, xu hướng này mang tính tất yếu. Giá đất tăng cao, thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi Bình Bất động sản Việt Nam, cho biết doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong 3–5 năm gần đây. Chỉ những doanh nghiệp có đất lớn và tiềm năng tài chính chính mới đủ khả năng phát triển dự án quy mô lớn.
Ở góc doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, xác định trường đã được xác định rõ ràng. Nhóm doanh nghiệp có vai trò dẫn dắt. Doanh nghiệp nhỏ gần như không còn khả năng cạnh tranh.
Hữu ích và có giới hạn khi trường được phân phối
Việc cung cấp nguồn tập trung vào các tập tin để mang lại một số tích cực. Các dự án đại đô thị giúp đồng bộ hạ tầng và nâng cao chất lượng đô thị. Trạng thái chậm của dự án cũng đã được hạn chế.
Tuy nhiên, khi quyền định giá thuộc về một nhóm nhỏ doanh nghiệp, cạnh tranh về giá gần như không còn. Theo ông Nguyễn Chí Thanh, dù nguồn cung cấp đa dạng hơn, các vấn đề đầu phải tranh. Giá bán có thể sẽ thấp hơn. PGS TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, sự tập trung quá trình sẽ làm suy giảm tính cạnh tranh. Giá bất động sản vì có xu hướng duy trì ở mức cao. Thị trường bị mất đa dạng cần có sự phát triển bền vững.
kết luận
Trường này bất kỳ sản phẩm nào được chứng minh nguồn trung tâm cũng được xác định rõ ràng trong nhóm chủ sở hữu lớn nhất. Phân khúc trung cấp và bình dân gần như biến mất. Điều này tạo ra sức mạnh cho người mua ở thực tế. Trong bối cảnh đó, người mua và nhà tư vấn cần phải có kỹ năng chính về tài năng, lựa chọn sản phẩm phù hợp và theo dõi diễn đàn thị trường để đưa ra quyết định hợp lý.
