Giá nhà tăng tại Hà Nội và TP.HCM đang khiến người mua ở thực “bất lực” trước cơn sốt. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 chứng kiến mức tăng kỷ lục, trong khi giao dịch chủ yếu đến từ giới đầu tư. Cơn bong bóng bất động sản có đang dần hình thành khi giá vượt xa thu nhập người dân?
Giá nhà tăng mạnh tại Hà Nội và TP.HCM
Giá nhà tăng nhanh tại Hà Nội và TP.HCM đang khiến người mua ở thực khó tiếp cận. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 ghi nhận đà tăng mạnh nhất trong nhiều năm. Giao dịch chủ yếu đến từ giới đầu tư, khiến rủi ro ngày càng lớn.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 8.100 căn, giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, con số này vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023–2025.
Một số dự án nổi bật gồm Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao và Masteri Trinity Square.
Giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng hơn 20% so với năm 2024 – mức cao nhất trong 5 năm qua.
Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 5.500 căn hộ mở bán, tăng 261% so với cùng kỳ.
Khoảng 60% nguồn cung đến từ khu vực Bình Dương, trong khi khu trung tâm vẫn khan hiếm vì vướng pháp lý.
Giá trung bình đạt 95,4 triệu đồng/m², phân khúc cao cấp từ 108–131 triệu đồng/m², có dự án chạm 200 triệu đồng/m².
Căn hộ trên 100 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2025, khoảng 20% trong 10.300 căn hộ mở bán tại Hà Nội có giá trên 120 triệu đồng/m². Đây là mức cao nhất trong 10 năm.
Giá sơ cấp tăng 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ.
Tại TP.HCM, giá chung cư mới tăng 31% so với năm 2024.
Khu trung tâm ghi nhận giá 120–150 triệu đồng/m², một số dự án vượt 230 triệu đồng/m².
Giá cao đột biến đang khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng.
Khoảng cách thu nhập và giá nhà ngày càng lớn
Theo Savills Việt Nam, chỉ số nhà ở Hà Nội năm 2025 đạt 191,1 điểm, tăng 5 điểm so với quý II. Mức này cao hơn 14,9 điểm so với trung bình năm 2024.
Tâm lý mua vẫn tích cực, nhưng giá đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Ông Trần Minh Tiến (One Mount Group) cho biết:
Hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu – 1,3 tỷ đồng/năm) cần 9–10 năm để mua căn hộ 70m².
Nhóm thu nhập trung bình (200 triệu đồng/năm) phải mất hơn 35 năm tích lũy.
“Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn. Người mua ở thực gần như không còn cơ hội,” ông Tiến nói.
Cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TPHCM, cảnh báo:
“Giá tăng nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm là tín hiệu rủi ro. Giao dịch hiện chủ yếu đến từ đầu cơ. Khi dòng tiền không dựa trên nhu cầu thật, nguy cơ bong bóng rất cao.”
Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, thị trường có thể tái diễn kịch bản “vỡ bong bóng” như giai đoạn 2008–2010.
Giải pháp: Phát triển nhà ở vừa túi tiền
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội, Nghị quyết 171/2024/QH15 và chính sách nhà ở 2025–2030 mở ra cơ hội phát triển nhà ở xã hội giá 25 triệu đồng/m².
Để ổn định thị trường, cần:
Giảm chi phí đất và điều chỉnh lợi nhuận của chủ đầu tư.
Khuyến khích nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật.
Tăng minh bạch pháp lý và kiểm soát tín dụng chặt chẽ.
Phát triển nhà ở xã hội là giải pháp bền vững, giúp giảm áp lực giá và ổn định thị trường dài hạn.
Kết luận: Lời cảnh tỉnh cho thị trường bất động sản Việt Nam
Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức cao kỷ lục.
Thu nhập người dân không tăng tương ứng, khiến khả năng mua nhà ngày càng xa vời.
Nếu dòng tiền tiếp tục chảy vào đầu cơ thay vì nhu cầu ở thật, nguy cơ bong bóng bất động sản là điều khó tránh.
Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi Chính phủ, doanh nghiệp và người dân cùng hành động.
Cần hướng tới mặt bằng giá hợp lý, tăng nhà ở vừa túi tiền và duy trì tăng trưởng ổn định, minh bạch
