Bước vào giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi. Nguồn cung, thanh khoản và quy mô thị trường đều tăng. Tuy vậy, giá nhà tăng nóng, tạo sức ép lớn lên cán cân cung – cầu. Nguy cơ rủi ro và thiếu bền vững bắt đầu xuất hiện. Bài viết dưới đây phân tích các vấn đề này và gợi mở hướng xử lý.
Nhận diện rủi ro tiềm ẩn khi giá nhà tăng nóng
Thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh. Nguồn cung và thanh khoản có dấu hiệu tăng. Quy mô thị trường hiện chỉ đạt 21% tổng tài sản kinh tế. Con số này thấp hơn mức 35% của các nước phát triển. Điều đó cho thấy dư địa tăng trưởng vẫn lớn.
Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ghi nhận sự lệch pha giữa sản phẩm và khả năng chi trả. Ba năm qua, nguồn cung tăng nhanh nhưng không phù hợp nhu cầu thực. Phần lớn dự án mới thuộc phân khúc cao cấp. Một số phục vụ đầu tư và đầu cơ. Ngay cả vùng ven cũng ghi nhận giá bán vượt thu nhập người dân.
Nhóm có nhu cầu lớn nhất lại là người cần nhà ở vừa túi tiền. Sự lệch pha này khiến giá tăng nhanh. Mặt bằng giá mới được thiết lập liên tục. Tốc độ tăng giá vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Điều này thu hẹp cơ hội mua nhà của đa số người dân.
Áp lực tài chính ngày càng lớn vì giá nhà tăng nóng
Ông Nguyễn Văn Đính cho biết chi phí mua nhà đã vượt xa khả năng của nhiều gia đình. Với căn hộ 5 tỷ đồng, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải tiết kiệm 8 năm nếu dùng toàn bộ thu nhập. Nếu tuân thủ nguyên tắc 1/3 thu nhập cho chi phí nhà ở, họ cần hơn 25 năm.
Ngay cả nhà ở xã hội cũng không dễ mua vì giá nhà tăng nóng. Một căn 1,5 tỷ đồng vẫn yêu cầu một gia đình thu nhập 40 triệu đồng phải tiết kiệm khoảng 10 năm. Thực tế, con số này còn cao hơn nếu phải vay vốn.
Khoảng cách giữa người có tài sản và người chưa có nhà đang mở rộng. Nhóm có lợi thế tài chính tiếp tục nắm giữ nhiều bất động sản. Nhóm còn lại đối mặt nguy cơ phải thuê dài hạn.
Tìm giải pháp căn cơ khi giá nhà tăng nóng
Chính phủ và Bộ Xây dựng đang tập trung xử lý hai rủi ro chính. Đó là giá nhà tăng quá nóng và cung – cầu lệch pha.
Giảm chi phí đầu vào
Theo Phó Cục trưởng Vương Duy Dũng, chi phí vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành dự án. Dự án kéo dài càng lâu thì chi phí đội lên càng mạnh. Vì vậy, cần rút ngắn thời gian thực hiện. Việc này giúp giảm chi phí tuân thủ và làm giá thành hợp lý hơn.
Điều chỉnh lại cơ cấu cung – cầu
Bộ Xây dựng đang hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030. Mục tiêu là tăng nguồn cung phù hợp thu nhập. Những dự án này sẽ giúp thị trường bền vững hơn.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất khơi thông nguồn cung giá vừa túi tiền. Khi cung đủ lớn, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo nhu cầu thực.
Gắn phát triển đô thị với hạ tầng
Quy hoạch cần ưu tiên kết nối với hạ tầng giao thông. Các tuyến vành đai, metro và cao tốc sẽ giúp mở rộng không gian đô thị. Điều này giảm áp lực lên giá đất trung tâm. Thị trường nhà cho thuê cũng cần được phát triển bài bản.
thúc đẩy luật hướng dẫn tiến trình nhanh hơn
Việc cấm các hướng dẫn văn bản cần được đưa ra nhanh chóng. Địa phương cũng cần được phân cấp hơn. Nhờ đó, họ có thể điều chỉnh chính sách phù hợp với điều kiện thực tế.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực đề xuất chuyển đổi trụ sở dư thừa thành nhà ở xã hội hoặc nhà công vụ. Đây là hướng đi tiết kiệm và khả thi.
Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển tốt nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá nhà tăng và trào dâng – là hai vấn đề lớn nhất. Các giải pháp như tăng nguồn phù hợp thu nhập, giảm chi phí dự án và thúc đẩy hạ tầng sẽ giúp thị trường ổn định hơn. Người dân và nhà tư vấn nên theo dõi chính sách mới để có lựa chọn phù hợp.
