Chỉ trong vài tháng, giá căn hộ tại TP.HCM và các khu vực lân cận đã tăng từ 3 đến 10 triệu đồng/m², đẩy người mua nhà vào tình thế khó khăn khi phải gánh thêm hàng trăm triệu đồng. Nguyên nhân chính của đợt tăng giá này là do chi phí sử dụng đất bị truy thu bất ngờ từ các dự án bất động sản.
Nhiều trường hợp người mua đã đặt cọc nhưng phải chấp nhận mức giá mới. Đơn cử, chị Thu Hà (TP.HCM) ban đầu đặt cọc một căn hộ ở TP Dĩ An (Bình Dương) với giá 35 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, giá căn hộ đã vọt lên 42 triệu đồng/m², làm tổng giá trị căn hộ đội thêm gần 500 triệu đồng. Chủ đầu tư giải thích rằng việc tăng giá là do chi phí sử dụng đất tăng đột biến sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý. Tương tự, anh Quốc Tuấn (TP Thủ Đức) cũng chứng kiến căn hộ anh quan tâm tăng hơn 25%, từ 55 triệu đồng/m² lên hơn 67 triệu đồng/m², do chi phí sử dụng đất tăng, tiền phạt chậm nộp 4 năm và bù lỗ cho các đợt mở bán giá thấp trước đó.
Không chỉ các dự án cũ, nhiều dự án mới cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh ngay sau khi nghĩa vụ tài chính đất được xác định. Dự án Bcons Solary là một ví dụ, tăng từ 32 triệu đồng/m² lên 38 triệu đồng/m² chỉ trong vài tháng. Nhiều nơi khác ở Bình Dương, Long An cũng chứng kiến mức điều chỉnh tăng từ 3 đến 4 triệu đồng/m².
Chi phí đất: Nỗi lo chung của chủ đầu tư và người mua
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, dự án của công ty ông đã phải chờ hơn 3 năm mới nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất, và số tiền thực tế cao gấp đôi dự toán ban đầu. Nếu không tăng giá bán, doanh nghiệp sẽ phải chịu lỗ nặng.
Tình trạng này phổ biến ở nhiều dự án: ban đầu, chủ đầu tư chỉ có thể tạm tính giá mềm để chào bán do chưa xác định được nghĩa vụ tài chính đất. Nhưng khi bị truy thu một khoản tiền lớn, họ buộc phải nâng giá để duy trì hoạt động của dự án.
Gánh nặng đổ lên vai người mua nhà
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng việc chi phí đất tăng không chỉ làm giá căn hộ tăng cao mà còn làm giảm sức mua, thu hẹp nguồn cung, tạo ra một vòng lặp bất lợi cho thị trường. Thực chất, người mua nhà đang phải chi trả khoản tiền mà doanh nghiệp đã “ứng” thay cho Nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cảnh báo rằng khi giá nhà liên tục lập đỉnh tại TP.HCM và Hà Nội, việc tăng thêm vài triệu đồng/m² sẽ khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời đối với những người có thu nhập trung bình và thấp.
Giải pháp nào để thị trường “dễ thở” hơn?
Nhiều chuyên gia đã đề xuất các giải pháp để giảm bớt gánh nặng chi phí đất và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn:
- Điều chỉnh tỷ lệ tính đơn giá đất linh hoạt theo từng địa phương.
- Bỏ quy định truy thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính trước ngày 1/8/2024.
- Đánh giá kỹ lưỡng tác động của bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026, để tránh tạo thêm rào cản cho thị trường.
