Quy định tính dân số theo diện tích căn hộ tại TP HCM đang tạo ra nhiều cuộc tranh luận. Theo HoREA, cách thức này gây ảnh hưởng trực tiếp đến cấu hình sản phẩm của các dự án. Thầy vì phát triển căn hộ vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải tăng tỷ lệ căn hộ lớn. Điều này có thể tạo ra sự chênh lệch trên thị trường bất động sản.
Cách tính dân số căn hộ theo Quyết định 32
TP HCM hiện áp dụng phương pháp tính toán dân số dựa trên diện tích và số căn hộ. Đây là nội dung trong Quyết định 32 ban hành cuối năm 2025.
Cách tính cụ thể như sau:
- Căn hộ 1 phòng ngủ: Tùy chọn 1–2 người
- Căn hộ 2 phòng ngủ: 2–3 người
- Căn hộ 3 phòng ngủ: 4–5 người
- Phân tích lớn hơn: mặc định 6 người
Quy định điều này được sử dụng để xác định quy mô dự án dân số. Nó ảnh hưởng đến các bước phê duyệt và xây dựng được phép.
Tác động đến nhà cấu hình TP.HCM
Theo HoREA , cách tính này tạo ra sức mạnh lớn nhất cho doanh nghiệp.
Để đáp ứng chỉ tiêu dân số, chủ đầu tư phải điều chỉnh cấu hình sản phẩm cơ sở. Xu hướng phổ biến là:
- Tăng kích thước cơ bản
- Giảm căn hộ nhỏ và trung bình
Hệ thống là trường mất cân bằng. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Lệch cung – cầu và nguy cơ thiếu nhà vừa túi tiền
Thực tế nhu cầu thị trường đi theo hướng ngược lại.
Xạ sát cho thấy:
- 60–70% người mua căn hộ 2 phòng ngủ
- 20–25% lựa chọn căn hộ 1 phòng ngủ
- Chỉ 5–10% lựa chọn căn hộ từ 3 phòng ngủ
Trong khi đó, hãy xác định lại “đẩy” nguồn cung cấp về phía căn hộ lớn. Điều này làm cho cấu hình cơ bản bị lệch – một yêu cầu rõ ràng.
Ngoài ra, thị trường từng ghi nhận hàng sơn diện tích tồn tại kho. Tài khoản của phân khúc này khá chậm.
Bất kỳ ứng dụng nào trong trình duyệt phê duyệt
HoREA cho rằng vẫn tồn tại không đồng nhất giữa các giai đoạn.
Cụ thể:
- Quy mô dân số được duyệt ban đầu
- Sau đó được tính lại khi được phép
Kết quả thường thấp hơn so với cấm đầu. Điều này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế.
Một căn hộ kéo dài theo diện tích:
- Chi phí xây dựng tăng
- Thời gian phát triển khai báo kéo dài
Quy định chưa phù hợp với xu hướng đô thị
Quy mô hộ gia đình tại đô thị đang giảm. Phổ biến chỉ từ 1–3 người mỗi hộ.
Do đó, request tập trung vào:
- Căn hộ nhỏ
- Căn hộ trung bình
Việc phát triển quá nhiều căn hộ không phù hợp. Điều này có thể làm tăng tồn tại kho và giảm hiệu quả thị trường.
Kiến nghị từ HoREA
Hiệp hội đưa ra một số điều chỉnh giải pháp:
- Giữ nguyên quy mô dân số đã được duyệt ban đầu
- Không tính toán lại ở các giai đoạn sau
- Cho phép doanh nghiệp cấu hình sản phẩm linh hoạt
Mục tiêu là nguồn cung cấp tăng cường ở vừa túi tiền. Đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà cho người dân.
Kết luận
Cách tính dân số theo diện căn hộ đang tạo ra nhiều hệ lụy cho thị trường. Quy định điều này khiến cơ sở hạ tầng bị lệch và giảm nguồn giá hợp lý. Việc điều chỉnh theo hướng hoạt động là cần thiết. Điều này giúp cân bằng cung – cầu và hỗ trợ người mua nhà trong bối cảnh giá cả vẫn cao.
