Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với áp lực tồn kho chưa từng có khi tổng lượng hàng tồn kho toàn quốc lên tới 25.294 sản phẩm. Theo Bộ Xây dựng, quý II/2025 ghi nhận mức tồn kho tăng đột biến. 109% nhà ở riêng lẻ và 40.5% chung cư so với quý trước 5. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự “lệch pha” nghiêm trọng giữa cung – cầu, khi nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp (40-70 triệu đồng/m²) trong khi nhu cầu thực lại dồn vào nhà ở bình dân dưới 2 tỷ đồng. Dưới đây là phân tích toàn cảnh và giải pháp tháo gỡ bất động sản tồn kho tại TP.HCM
Xem thêm các tin tức bất động sản TPHCM mới nhất mỗi ngày tại đây.
Áp lực tồn kho bất động sản hiện nay
Bất động sản tồn kho tại TP.HCM đã trở thành điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Cơ cấu sản phẩm đang hình thành “kim tự tháp lật ngược”: 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhóm này chỉ chiếm 20% nhu cầu thực 5. Hệ quả là 25.294 sản phẩm ứ đọng trên toàn quốc, với TP.HCM là điểm nóng nhất. Nguyên nhân sâu xa nằm ở chiến lược phát triển dự án thiếu bền vững, khi doanh nghiệp đổ xô vào mảng bất động sản lợi nhuận cao mà bỏ quên phân khúc đại chúng.
Áp lực tồn kho bất động sản gia tăng mạnh do hai yếu tố then chốt. Thứ nhất, giá bán vẫn neo ở mức cao (40-70 triệu đồng/m²) dù lãi suất giảm, khiến 80% người mua thu nhập trung bình không thể tiếp cận 5. Thứ hai, tâm lý “chờ đáy” của nhà đầu tư và người mua nhà thực sau giai đoạn trầm lắng 2022-2024. Khảo sát cho thấy 78% khách hàng ưu tiên dự án mở bán mới, khiến sản phẩm tồn kho càng khó lưu thông. Hệ lụy kép này khiến dòng tiền bị đóng băng, ảnh hưởng đến toàn bộ chuỗi cung ứng xây dựng và vật liệu.
Tồn kho bất động sản 2025: TP.HCM đối mặt rủi ro tài chính
Tồn kho bất động sản 2025 tại TP.HCM đang tạo ra rủi ro hệ thống cho nền kinh tế. Báo cáo tài chính quý II tiết lộ nhiều doanh nghiệp có hàng nghìn tỷ đồng tài sản mắc kẹt trong các dự án chậm tiêu thụ 5. Đáng chú ý, 55% quỹ đất tại các dự án này đã được thế chấp ngân hàng, tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu nếu hàng tồn không được giải phóng. Dự báo cuối năm 2025, áp lực sẽ càng gia tăng khi nguồn cung mới từ các dự án hạ tầng hoàn thiện đổ về thị trường, trong khi thanh khoản vẫn ì ạch.
Giải pháp cho thị trường: Tái cấu trúc từ gốc đến ngọn
Giải pháp bất động sản đòi hỏi sự phối hợp đa tầng giữa Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp. Về chính sách, cần mở rộng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đồng thời giảm 50% thuế VAT cho sản phẩm dưới 2 tỷ đồng 5. Doanh nghiệp phải chuyển hướng chiến lược: Novaland đang thí điểm mô hình “căn hộ linh hoạt” 45m² giá 1,7 tỷ tại quận 9, trong khi Hưng Thịnh áp dụng cơ chế trả góp 0% lãi suất 24 tháng. Song song đó, tái cấu trúc sản phẩm tồn kho thông qua chuyển đổi mục đích (ví dụ: chung cư cao cấp sang văn phòng cho thuê) là giải pháp khả thi trước mắt
Lộ trình phục hồi thị trường bất động sản: Nắm bắt cơ hội từ khủng hoảng
Bất động sản tồn kho không phải dấu chấm hết, mà là cơ hội tái cân bằng thị trường. Theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, có 3 yếu tố then chốt để tháo gỡ: Điều chỉnh giá bán phù hợp thu nhập người Việt (dưới 30 triệu đồng/m²); đẩy mạnh hợp tác công tư trong phát triển nhà ở xã hội; ứng dụng công nghệ quản lý tồn kho thời gian thực để ra quyết định linh hoạt.
Áp lực bất động sản tồn kho tại TP.HCM là hệ quả tất yếu của thị trường “lệch pha”. Tuy nhiên, với sự chủ động điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và chính sách đồng bộ, đây có thể trở thành bước đệm cho giai đoạn phát triển bền vững – nơi nhu cầu ở thực được đặt làm trung tâm.
