Giá bất động sản cao cấp tại TP HCM và Hà Nội đang tăng nhanh và kéo dài. Nguồn cung cấp mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu thực hiện của người thu nhập trung bình gần như bị bỏ rơi. Sự trôi pha này đang tiến giấc mơ một ngày càng xa tầm tay.
Bất động sản tăng giá
Thị trường bất động sản cao cấp và hạng sang được ghi nhận mức độ tăng sắc nét. Trong một năm, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM và Hà Nội đã tăng 35%–45%. Riêng quý III, giá căn hộ tại TP HCM tăng thêm 15%–18%. Mức giá trung bình hiện đạt khoảng 90 triệu đồng/m2. Đây là một số khả năng chi trả vượt trội của phần lớn người mua ở thực tế. Theo Knight Frank Việt Nam, giá sơ cấp bình quân tại TP HCM đã hỗ trợ 96 triệu đồng/m². Gần 60% căn hộ mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Phần còn lại chủ yếu ở mức trên 60 triệu đồng/m2.
Nguồn cung cấp phản ứng theo yêu cầu
70% nguồn cung cấp mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm. Trong bán kính 4–5 km quanh trung tâm TP HCM và Thủ Thiêm, gần như không còn dự án dưới 100 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra nhóm khách hàng trung lưu ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Tại Hà Nội, 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới. Giá trung bình đạt 86 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế và phí. Phân khúc cao cấp sử dụng 62%, còn hạng sang sử dụng tới 38%.
Thị trường bất động sản phẩm cao cấp tập trung vào các chủ sở hữu lớn nhất
Tại Hà Nội, 5 đầu tư lớn sử dụng 74% nguồn cung cấp mới. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp đạt trung bình 86%. Tại TP HCM, hơn 80% nguồn cung cấp mới thuộc về ba tín hiệu lớn. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 84%, cho thấy thanh khoản ngắn hạn vẫn tốt. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo rủi ro về thời hạn vẫn tồn tại. Thị trường có thể bão hoà dù tiếp tục trôi về phân khúc cao cấp.
Nguy cơ bất động sản cao cấp bong bóng không phải ngẫu nhiên
Theo CBRE Việt Nam, bong bóng bất động sản có thể xuất hiện ngay cả khi thiếu nguồn cung cấp. Nguyên nhân đến từ dòng tiền đầu cơ sở lớn và kỳ lợi nhuận rút ngắn. Bài học giai đoạn 2007–2011 vẫn còn nguyên giá trị.
Giá tăng nóng, tín dụng thắt chặt và thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Chuyên gia cảnh báo nguy cơ bão hòa nếu giá được đưa lên 200–250 triệu đồng/m². Khi đó, khả năng hấp thụ thực tế sẽ không theo kịp.
Vì sao nhà ở vừa túi tiền ngày càng sâu?
Pháp lý ngày càng chặt chẽ. Chi phí vốn và yêu cầu chất lượng dự án tăng cao. Chỉ doanh nghiệp có tiềm lực mới đủ khả năng phát triển dự án cao cấp. Nguồn cung cấp nhà ở trung cấp và bình dân vì thế tiếp tục bị thu hẹp. Người mua ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, gần như không có lựa chọn. Khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng chi trả ngày càng lớn.
Giải pháp để thị trường bất động sản cao cấp phát triển bền vững
Chuyên gia kinh tế cho rằng cần phải hoàn thiện cơ chế về đai đai và kế hoạch. Nhà ở xã hội cần được phát triển mạnh mẽ hơn. Việc thiết lập Quỹ Nhà ở quốc gia là yêu cầu cấp thiết. Các công trình đầu tư tín thác BĐS cũng cần sớm hình thành. Bài hát đó cần đa dạng hóa nguồn vốn và cơ chế đầu vào hạn chế. Doanh nghiệp phải tái cấu trúc và kiểm tra Rủi ro về tài chính.
Kết luận
Bất động sản tăng giá đang tạo ra sự trôi pha nghiêm trọng như nhu cầu ở thực tế. Người thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Để thị trường phát triển vững chắc, cần phải phân phối hợp đồng từ Nhà nước và doanh nghiệp. Giành giá nhà về mặt hợp lý là bài toán cấp bách của giai đoạn hiện nay.
