Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng thống nhất trên toàn quốc theo Luật Đất đai 2024. Nhiều địa phương ghi nhận mức điều chỉnh tăng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn phía Nam. Khi bảng giá đất trở thành căn cứ pháp lý trực tiếp, chi phí liên quan đến đất đai có nhiều thay đổi. Điều này đặt ra câu hỏi lớn về những chủ thể chịu tác động rõ nét nhất.
Bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026
Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất được áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Bảng giá này trở thành căn cứ trực tiếp để tính bồi thường, nghĩa vụ tài chính và các khoản chi phí liên quan đến đất đai.
Từ tháng 9 đến 12/2025, nhiều địa phương đã công bố dự thảo bảng giá đất giai đoạn mới. Mức điều chỉnh tăng mạnh xuất hiện tại nhiều khu vực. TP.HCM và các địa phương sau sáp nhập thu hút sự quan tâm lớn của thị trường.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, giá đất cao nhất tại khu vực trung tâm được đề xuất lên tới 687,2 triệu đồng/m². Mức này tăng 1,56 lần so với bảng giá hiện hành. Bình Dương ghi nhận mức tăng tới 8,1 lần. Bà Rịa – Vũng Tàu tăng khoảng 3,78 lần.
Giá đất tăng mạnh tại nhiều địa phương
Không chỉ khu vực phía Nam, nhiều địa phương khác cũng điều chỉnh bảng giá đất. Hà Nội chia bảng giá theo 17 khu vực. Khu vực ngoại thành tăng từ 16–26%.
Đà Nẵng điều chỉnh mạnh tại nhiều tuyến phố trung tâm. Đồng Nai ghi nhận có nơi tăng tới 9 lần. Những thay đổi này khiến nghĩa vụ tài chính về đất đai biến động rõ rệt.
Nhóm phải nộp nghĩa vụ tài chính chịu tác động trực tiếp
Với nhóm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chi phí tăng lên rõ ràng. Hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất vườn, ao sang đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá mới.
Người làm thủ tục cấp sổ, đăng ký biến động hoặc nộp lệ phí trước bạ cũng chịu mức thu cao hơn. Trong các giao dịch chuyển nhượng, người bán có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân cao hơn. Điều này xảy ra khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất.
Người bị thu hồi đất là nhóm hưởng lợi
Ở chiều ngược lại, người bị thu hồi đất lại được hưởng lợi. Theo nghị quyết của Quốc hội có hiệu lực từ 1/1/2026, giá bồi thường và giá đất tái định cư phải căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành.
Trường hợp chưa có giá chính thức, UBND tỉnh được phép sử dụng giá khu vực tương tự. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất.
Doanh nghiệp chịu áp lực lớn nhất về chi phí và bảng giá đất mới
So với người dân, doanh nghiệp là nhóm chịu tác động mạnh nhất về chi phí đầu vào. Các doanh nghiệp bất động sản, công nghiệp và logistics cho biết chi phí liên quan đến đất đai tăng đáng kể.
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm và chi phí giải phóng mặt bằng đều tăng. Với các dự án phải tự thỏa thuận bồi thường, bảng giá đất mới trở thành “nền” để thương lượng. Điều này khiến chi phí đền bù cao hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc điều chỉnh bảng giá tiệm cận thị trường là cần thiết. Tuy nhiên, quá trình này cần có lộ trình phù hợp. Nếu giá tăng nhanh, doanh nghiệp sẽ khó lập kế hoạch tài chính ổn định.
Bài toán lớn với các dự án đang triển khai
Theo các chuyên gia, tác động lớn nhất rơi vào các dự án đang đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu chi phí tăng nhanh trong khi chủ đầu tư chưa chuẩn bị nguồn lực, tiến độ dự án có thể bị kéo dài.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng điều doanh nghiệp lo ngại nhất là sự thiếu chắc chắn trong cơ chế tính. Khi địa phương ban hành đầy đủ phương pháp xác định giá đất và hệ số điều chỉnh, doanh nghiệp sẽ dễ dự báo chi phí hơn.
Góc nhìn tích cực từ chính sách về bảng giá đất mới
Ở chiều tích cực, Nghị định 151/2025/NĐ-CP giúp giảm sai lệch giá giữa các khu vực. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều địa phương sáp nhập.
Việc cập nhật bảng giá đất hằng năm cũng giúp doanh nghiệp chủ động hơn. So với chu kỳ 5 năm trước đây, rủi ro biến động bất ngờ được hạn chế.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, bảng giá mới giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và thị trường. Đồng thời, chính sách này góp phần hạn chế tranh chấp. Tăng nguồn thu và tạo môi trường đầu tư minh bạch.
Kết luận
Bảng giá đất tăng cao từ năm 2026. Sẽ tác động rõ rệt đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế. Doanh nghiệp là nhóm chịu áp lực lớn nhất về chi phí, trong khi người bị thu hồi đất được hưởng lợi nhiều hơn. Trong bối cảnh chính sách mới sắp áp dụng, các chủ thể cần chủ động rà soát kế hoạch tài chính và cập nhật thông tin để thích ứng kịp thời với mặt bằng giá đất mới.
